Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người nước ngoài chính thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã giúp cho vốn nước ngoài đổ vào đầu tư bất động sản tăng lên đáng kể. Tuy vậy, sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn đang gặp phải nhiều rào cản pháp lý cũng như thủ tục hành chính.
Trường hợp khách hàng là nhà đầu tư nước ngoài có mong muốn đầu tư vào Việt Nam thông qua hình thức sở hữu bất động sản, sở hữu nhà. Tuy nhiên lại gặp khó khăn, vướng mắc về các điều kiện để sở hữu nhà, phạm vi sở hữu nhà.
1. Phạm vi sở hữu nhà đối với nhà Đầu tư nước ngoài
Về phạm vi sở hữu nhà ở, theo Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Hơn nữa, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng bị hạn chế, cụ thể tại Khoản 3 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
Đối với nhà ở riêng lẻ, tại Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ bị hạn chế như sau: “Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án
Người nước ngoài không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong những trường hợp quy định tại Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định pháp luật; tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Về quyền sử dụng đất, người nước ngoài không được quyền sử dụng đất tại Việt Nam bởi tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì trong các đối tượng người sử dụng đất có quyền sử dụng đất tại Việt Nam được liệt kê, không có tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Rủi ro trên thực tế khi tiến hành đầu tư
Trong thực tế nhiều đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài đã chọn cách “lách” luật khi không đủ hoặc chưa đủ điều kiện để sở hữu nhà ở. Hiện nay, tình trạng ở một số địa phương đã có không ít cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở “trá hình” thông qua người Việt Nam để đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Nếu có đủ cơ sở chứng minh việc sở hữu nhà ở là trá hình, bản chất là của người nước ngoài thì giao dịch đó phải bị tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 do vi phạm điều cấm của luật hoặc phải bị tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 do giả tạo, trường hợp này sẽ gây thiệt hại và ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của nhà Đầu tư.
An Phu Law là đơn vị chuyên nghiệp sẵn sàng cung cấp dịch vụ hỗ trợ khách hàng thông qua việc Tư vấn cho khách hàng về Luật đầu tư, Luật nhà ở để tránh trường hợp rủi ro nêu trên. Đồng thời hỗ trợ đại diện khách hàng soạn thảo hồ sơ, liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thủ tục đăng ký đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Quý Khách hàng có nhu cầu thực hiện các thủ tục pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi tại địa chỉ 163 Hai Bà Trưng, phường 6, quận 3, TP. Hồ Chí Minh để được tư vấn.
Thông tin liên hệ: Công ty Luật TNHH Quốc tế An Phú.
SĐT: 028 6656 1770 hoặc 0966309023
Nguồn: luatanphu.vn
