Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đạt thỏa thuận, hợp đồng được viết bằng giấy viết tay thiếu ràng buộc, mất tiền đặt cọc,… là một dạng tranh chấp phổ biến. Bài viết dưới đây, Luật An Phú sẽ cung cấp tới bạn những thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ sở hữu này sang người sở hữu khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù mà trong đó người sở hữu đất có quyền chuyển cho người khác bằng hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp hay cho tặng bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai. Vì thế để hợp đồng có hiệu lực cũng đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ.
Bên cạnh quy định của Bộ luật Dân sự 2015 điều 117 (yêu cầu về chủ thể, nội dung và mục đích của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều sau:
– Cần phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013
– Cần công chứng, chứng thực. Đây là một điều kiện bắt buộc mà hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng.
Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng” là khi đăng ký vào sổ địa chính.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng
Hiện nay, khi có một vụ tranh chấp hợp đồng phát sinh thì sẽ có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước ta khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn. Có thể tự các bên hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.
Điều kiện khởi kiện vụ án
Không phải tất cả mọi tranh chấp quyền sử dụng đất đều được tiến hành hòa giải cấp cơ sở, mà chỉ những tranh chấp được pháp luật quy định như sau mới bắt buộc hòa giải:
– Đối với tranh chấp thông thường, ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện.
– Đối với các tranh chấp khác liên quan tới quyền sử dụng đất như: tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng,.. thì thủ tục hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện để khởi kiện vụ án.
Thủ tục giải quyết hợp đồng chuyển nhượng
Đối với yêu cầu của UBND cấp có thẩm quyền
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại UBND gồm:
– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đất đai
– Biên bản hòa giải tại UBND xã
– Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và những người có liên quan
– Biên bản kiểm tra hiện trạng của đất đai tranh chấp
– Biên bản họp với các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết mà không thành
– Biên bản hòa giải
– Trích lục hồ sơ, bản đồ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất đai tranh chấp và các tài liệu làm bằng chứng
– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành công.
- Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết
– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ xác minh, thẩm tra vụ việc, tổ chức hòa giải để tư vấn giải quyết (nếu cần)
– Hoàn thành đầy đủ hồ sơ trình lên Chủ tịch UBND để quyết định giải quyết
– Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp.
– Quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Đối với yêu cầu của Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án gồm:
- Người khởi kiện tranh chấp nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền
- Trong thời gian 3 ngày, kể từ khi nhận được đơn khởi kiện thì Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán để xem xét xác định đơn khởi kiện
- Trong thời gian 5 ngày là việc, kể từ khi Chánh án phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện:
– Yêu cầu bổ sung, sửa đổi đơn kiện
– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền
– Trả lại đơn kiện nếu vụ việc đó không thuộc quyền giải quyết của Tòa án. Nếu thấy vụ án thuộc quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán cần thông báo cho người khởi kiện để làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự án số tiền tạm ứng án phí, ghi vào thông báo giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ khi nhận được thông báo, người khởi kiện cần phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền.
- Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm
- Xét xử phúc thẩm (nếu có).
Xem thêm: https://www.luatanphu.vn/tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat.html
